摘要：建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同中，经常会涉及小区公共部位收益的分配与归属问题。上述条款涉及到业主利益，建设单位能否替业主签约一直受到诟病。但在现行前期物业服务合同行政监管的背景下，小区公共部位收益分配条款既存在一定合理性，也符合“告知业主、征求同意”的程序正当性。前期物业服务合同中的公共部位收益分配条款并不存在任何违法性，应当认定为有效。
关键字：前期物业服务合同、无权处分、格式条款

民法典第939条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
民法典第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
倘若建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同中约定公共部位产生的收益归物业服务企业所有。本文将结合宁波市物业行业行政监管的背景，探讨上述条款的法律效力问题。
在宁波市，存在大量前期物业服务合同有着如下约定：小区内公共部位产生的收益归属于物业服务企业，或是上述收益按一定比例在物业服务企业与全体业主之间分配。上述条款时常引起部分业主的异议，这部分业主通常引用的就是本文开头列明的民法典第282条，认为公共部位收益属于全体业主所有。
公共部位收益属于全体业主，这一点并无任何争议。但这一条文并不意味着公共部位收益只能属于全体业主，全体业主同样有权对公共部位收益进行支配，继而将收益归属于物业服务企业。所以需要解答前期物业服务合同中公共部位收益分配条款的效力问题，核心是明确前期物业服务合同中的公共部位收益分配条款能否体现业主的意志。
根据现行的商品房销售（预售）制度，选定前期物业服务企业、签订前期物业服务合同是开发商取得房屋销售许可的前提条件。此时，还没有任何一位购房人购买房屋，也就是说，前期物业服务企业的选定，前期物业服务合同的确定，不可能会有任何业主参与。这也是业主们认为前期物业服务合同中的条款“侵害业主权利”的主要说辞之一。
不过，可能正是出于前述担忧，前期物业服务企业的选定、合同条款的确定等过程，行政监管始终存在。具体监管措施及要求如下：
开发商需要在售楼处等显著位置公示前期物业服务合同全文。在宁波市商品房销售合同示范文本中也需要将前期物业服务合同作为附件。其目的在于充分告知购房人前期物业服务合同的具体约定，保障购房人的知情权、选择权。也就是说，购房人在购房时，完全可以知道物业服务的主要条款，自然也包括公共部位收益分配的内容。此时业主选择购房，应当认为业主知道并认可前期物业服务合同的相关条款约定。
在房屋交付之时，每位业主还需要与物业服务企业签订一份《前期物业服务协议》。在这份《前期物业服务协议》中，往往会将前期物业服务合同中公共部位收益分配条款列明。当绝大多数业主在这份协议中签字后，可以视为绝大多数业主认可上述公共部位收益分配条款的效力，甚至可以视为召开了一次“业主大会”。 这份协议由于是直接与业主签订，最能够体现业主意志，业主在这份协议中签字的行为，也足以认定业主认可公共部位收益分配条款。
最后，根据《宁波市物业服务收费管理实施办法》的规定，宁波市前期物业服务合同中的物业服务费实行政府指导价且需要提前报批核定，并非想收多少就收多少，（近年政府的价格管控越来越松，但并未取消审批制度）。在政府指导价的情况下，物业服务企业能够从物业服务费中获取的收入上限是固定的，倘若物业服务开支大于收入，则物业服务企业就会出现亏损，就必须从公共部位收益中进行弥补。也就是说，前期物业服务收费并非一个完全市场化的市场，前期物业服务费可能并不能体现物业服务在当前服务市场的真实价格。尤其是拆迁安置房的政府指导价一直较低，近一两年的拆迁安置房物业服务费普遍在1.4～1.8元/月*平方米。由于政府指导价的存在，物业服务企业若因物业服务成本较高，需要另外获取收入，就只能从公共部位收益中进行分配。所以从公共部位收益中提取金额归属于物业公司，也存在一定合理性。
综上所述，我们可以看到，由于物业费政府指导价（限价）的存在，公共部位收益归属物业公司具备一定合理性。而购房人在购房之处就可以知道公共部位收益的分配条款。在房屋交付之时，大多数购房人又在前期物业服务协议中签字，认可了公共部位收益分配条款的内容。此时业主不认可上述协议条款效力的说辞已经不多。此时大多数业主会提出的观点就是“格式条款无效”。
主张格式条款无效的业主，普遍观点为：上述条款排除了业主的权利，加重了业主的负担。但同时需要看到，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。前期物业服务合同中的公共部位收益分配条款并非重复使用而预先拟定。物业服务合同一个小区才签订一次，实在是不符合重复使用的要求。而且该条款也并非预先拟定，大多数情况是每个小区一事一议。而物业公司与每位业主签订的前期物业服务协议，这份协议的主要内容摘抄自前期物业服务合同，自然每份都是一样的，就类似于业主大会投票时，每张选票都是相同。同时业主在交付房屋时并非必须签订前期物业服务协议，并不存在“必须签订”的说法。业主在具备选择权的情况下，选择认可前期物业服务协议，此时并不能断然适用“格式条款”的法律规定，而认定上述条款无效。
目前有部分法院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同不能就公共部位收益进行约定，否则存在“无权处分”、“损害业主利益”等问题。但考虑到政府行政干预等原因，物业服务费用并不能直接认定为物业公司提供服务的合理对价。而程序上，在现行行政法规的约束下，已经基本做到提示告知、征求意见到位。
但考虑到目前多数法官均不了解物业行业受到何种行政监管，同时部分法官认为政府即便限价也完全符合市场价。故仍有部分法官认为应当认定公共部位收益分配条款无效，将上述收益交由业主进行支配。而另有部分取折中观点的法官会对物业公司的收支情况进行审计，若物业公司仅凭物业费无法覆盖成本的，则会支持或部分支持公共部位收益弥补条款。